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地產板塊強勢反攻，能上車嗎？富國金融地產基金經理韓雪觀后市

2022-12-01


11月28日，證監(jiān)會在股權融資方面調整優(yōu)化5項措施，并自即日起施行。至此除IPO外，上市房企和涉房企業(yè)股權融資全面恢復正?；?，地產融資“第三支箭”加速發(fā)出！受利好消息影響，次日A股全天高開高走，滬指漲2.31%收復3100點，上證50指數(shù)漲超4%，地產金融股頻掀漲停潮。

其實，11月以來，房地產行業(yè)的利好政策頻出，在一定程度上提振了市場信心。Wind數(shù)據(jù)顯示，申萬一級房地產行業(yè)指數(shù)當月上漲27.8%，月度漲幅在31個申萬一級行業(yè)中排名第一。

暫停了12年的地產股權再融資恢復，究竟意味著什么？

最近，一系列樓市重磅政策的量有多大？政策全面轉向支持與呵護后，能否扭轉房地產板塊的下行風險？未來行情又有望走向多遠？

今天，富二圍繞這幾個關鍵話題，給各位客官好好嘮嘮。干貨滿滿，可別眨眼！

時隔12年，地產股權再融資恢復，穩(wěn)融資政策“三箭齊發(fā)”

從11月18日“第二支箭”延期并擴容支持民營企業(yè)債券融資，到11月23日央行、銀保監(jiān)會16條措施支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，再到本次28日證監(jiān)會通過股權融資支持房地產市場，政策層面從信貸、債券和股權三個融資主渠道支持地產企業(yè)融資的堵點已全部疏通，政策“三箭合一”的出臺力度和速度顯著超出市場預期。尤其房企股權再融資暫停于2010年10月，時隔12年恢復重組申請和再融資審批，政策端的層層松綁、持續(xù)加碼，有助于為當前住宅與商業(yè)地產引入新的資金，盤活存量不動產，促進全行業(yè)的信用復蘇。

“穩(wěn)地產”政策接踵而至

數(shù)據(jù)來源：富國基金根據(jù)公開資料整理，截至2022-11-29

融資環(huán)境已改善至歷史“寬松”狀態(tài)，后續(xù)關鍵在哪里？

目前來看，放寬房企股權融資首要是為了促進“保交樓”工作，避免惡性事件再發(fā)生，有力支撐市場信心，同時也有利于扭轉房地產市場下行風險，穩(wěn)定經濟發(fā)展預期。政策強度持續(xù)提升背景下，短期行業(yè)估值修復動力邊際增強，全市場風險偏好也有望受益。 相比于融資環(huán)境已改善至歷史“寬松”狀態(tài)，下一階段政策重心或落到如何有效改善商品房銷售情況？ 由于本輪需求端政策的核心主題仍在于“因城施策”、“支持剛性和改善性需求”等 “房住不炒”框架下的底線，因此后期若要銷售回暖，核心或落到居民收入的預期能否企穩(wěn) 。

當前銷售仍在底部，2023地產銷售弱改善可期

數(shù)據(jù)來源：Wind，截至2022-10-31

短期政策加碼催化情緒，中期等待需求端企穩(wěn)+龍頭房企集中度提升優(yōu)勢

展望后市， 盡管房地產的中期問題仍客觀存在的，人口增速見頂帶來需求的注定趨弱，成本壓力高企擠壓居民收入分配比例，“地產去化”帶動長期經濟中樞下臺階仍難言趨勢性改善 。但從中短期投資的角度，目前政策應對主動性仍在增強，結構性政策正逐步走向深入，疊加未來需求端政策仍值得進一步期待， 市場邏輯圍繞“政策落地-信用恢復-預期扭轉-銷售回升”的復蘇態(tài)勢，已成為當前做多的一致預期 。除卻政策累積效應放大行業(yè)復蘇彈性外，未來優(yōu)質龍頭房企集中度提升的優(yōu)勢，也或將使地產股占優(yōu)狀態(tài)持續(xù)。

 房地產中長期在于投資者預期的改變

數(shù)據(jù)來源：Wind，截至2021-12-31

富國金融地產行業(yè)的基金經理韓雪認為， 房地產依然是金融地產中較優(yōu)的子板塊。
基金經理 韓雪


☆ 自2014年7月起，曾先后供職于哈特福德金融服務集團、普華永道全球總部（紐約）、中信建投證券股份有限公司

☆ 于2019年4月加入富國基金，歷任行業(yè)研究員、高級行業(yè)研究員，現(xiàn)任富國金融地產行業(yè)的基金經理







韓雪指出，房地產作為宏觀經濟的組成部分，行業(yè)的疲軟改善可以協(xié)助解決三個問題：第一，可以解決本身經濟復蘇的力度的問題；第二，可以解決銀行資產質量的問題，第三，可以解決居民的資產預期的問題。

目前地產股的表現(xiàn)是超低估值下上漲的開始階段。這一輪地產股上漲最核心的支撐在于行業(yè)確定性的供給側改革的機會，優(yōu)質企業(yè)未來市占率顯著提升，成本顯著下降，利潤率改善都是可以期待的積極變化。

目前政策對于房地產支持力度上在中段甚至是前半段的這樣的一個位置，往后看，依然會處于邊際向好的一個方向。從基本面的角度去看，過去緊縮周期帶來的是房企融資端的顯著分化，具體體現(xiàn)為融資的規(guī)模和成本的顯著分化。這一輪的房地產行業(yè)的投資邏輯，是一個非常強的供給側改革的邏輯。對于這些優(yōu)勢的房企，未來面臨的其實是非常好的產業(yè)機會。這個機會體現(xiàn)于： 其一是市場主體數(shù)量大幅縮減，土地市場競拍的競爭激烈程度顯著下降，帶動房企拿地成本下行；其二是開發(fā)商作為銀行貸款的需求方，在整體貸款額度擴充但需求下降的背景下，開發(fā)貸在銀行之間的價格戰(zhàn)是必然趨勢，優(yōu)質企業(yè)將受益于資金成本的下行帶來利潤率的抬升 。因此對于銷售好拿地力度大且布局高能級城市的房地產企業(yè)，未來這種增長的確定性和盈利質量都會更好，較為看好房地產行業(yè)整個估值和業(yè)績的雙升。

注：基金經理觀點不代表對市場和行業(yè)走勢的預判，也不構成投資動作和投資建議。市場有風險，投資需謹慎。



說了這么多，富二來淺淺總結一下：近期，金融支持地產政策密集出臺，劍指房地產行業(yè)上下游的多個融資環(huán)節(jié)，監(jiān)管紓困舉措提速。未來，房地產行業(yè)的發(fā)展主線或將扭轉以往高杠桿、高周轉的模式，形成可持續(xù)的正循環(huán)。因此，長期來看，布局優(yōu)勢區(qū)域、銷售情況好于行業(yè)、具備豐富融資渠道的優(yōu)秀房企可能是較好的投資標的。


對相關板塊感興趣的客官們，不妨關注富二家的 富國金融地產行業(yè)混合型 。其A類份額自2018年12月27日成立以來，取得了 30.83%的累計收益 ；相較于業(yè)績比較基準在同期僅上漲0.12%，超額收益尤為顯著。

近一年間，富國金融地產行業(yè)混合型A 在同類產品中排名前1/5（307/1746） ，業(yè)績表現(xiàn)較為優(yōu)異。

數(shù)據(jù)來源：富國金融地產行業(yè)混合型A自成立以來的凈值增長率、業(yè)績比較基準收益率數(shù)據(jù)來自基金定期報告，截至2022年9月30日；近1年同類排名數(shù)據(jù)來自海通證券，截至2022年10月31日，同類產品為混合型-主動混合開放型-強股混合型。

注：富國金融地產行業(yè)混合型A成立于2018年12月27日，自2019年至2021年與2022年上半年的凈值增長率及同期業(yè)績比較基準（中證金融地產行業(yè)指數(shù)收益率×80%+中債綜合指數(shù)收益率×20%）收益率分別為：2.97%（2.75%）、3.15%（2.28%）、3.56%（2.58%）、1.58%（1.26%）；以上數(shù)據(jù)來自基金定期報告，截至2022年9月30日，描述對象均為富國金融地產行業(yè)混合型A類。歷任基金經理變動情況：吳畏（2018年12月至2022年9月）、韓雪（2022年4月至今）。基金有風險，投資需謹慎?；鸾浝磉^往業(yè)績不代表未來收益，基金經理管理的其他基金的過往業(yè)績不構成對本基金業(yè)績表現(xiàn)的保證。


如果您也看好房地產板塊在未來的投資機遇， 富國金融地產行業(yè)混合型（A類006652/C類011124） 或可深入了解哦～


-#日富一日  金融地產-

信貸、債券、股權“三支箭”聯(lián)袂，客官如何看待金融地產板塊的后續(xù)投資機會？又將怎樣布局？歡迎客官留言~


留言被精選且點贊數(shù)前10名的客官，富二將獎勵10元話費給到客官~


（提示：請客官直接在本篇文章評論區(qū)留言，獲獎后富二會通過后臺通知獲獎用戶，屆時請按“關鍵詞+手機號”此格式回復富二。留言活動富二會在后臺監(jiān)測數(shù)據(jù)變化情況，保留取消數(shù)據(jù)存疑用戶獲獎的權利。）


本活動截至2022年12月3日17:00結束，最終解釋權歸富國基金管理有限公司所有。

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投資有風險,基金投資需謹慎。

在投資前請投資者認真閱讀《基金合同》《招募說明書》等法律文件?；饍糁悼赡艿陀诔跏济嬷?，有可能出現(xiàn)虧損.基金管理人承諾以誠實守信、勤勉盡責的原則管理和運用基金資產,但不保證一定盈利， 也不保證最低收益.過往業(yè)績及其凈值高低并不預示未來業(yè)績表現(xiàn)。其他基金的業(yè)績不構成對本基金業(yè)績表現(xiàn)的保證。

以上信息僅供參考，如需購買相關基金產品,請您關注投資者適當性管理相關規(guī)定、提前做好風險測評,并根據(jù)您自身的風險承受能力購買與之相匹配的風險等級的基金產品。

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