自首批公募REITs發(fā)行以來受到投資者熱捧，不少REITs產(chǎn)品都觸發(fā)配售機(jī)制，萬元申購到手不過百元。從二級市場價(jià)格來看，不少公募REITs呈現(xiàn)出“高溢價(jià)”，成立以來最大漲幅超1倍。
隨著試點(diǎn)的不斷深入，公募REITs發(fā)展進(jìn)入快車道，今年5月滬深交易所發(fā)布REITs擴(kuò)募指引，不到5個(gè)月，首批公募REITs擴(kuò)募來了！上交所三單，深交所兩單，公告當(dāng)天5只產(chǎn)品二級市場價(jià)格也是應(yīng)聲而漲，平均漲幅超2%。公募REITs市場規(guī)模再度擴(kuò)容，逐步形成新發(fā)+擴(kuò)募雙輪驅(qū)動的市場發(fā)展模式。
首批公募REITs擴(kuò)募的底層項(xiàng)目類型包括產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流和污水處理，其中就有富二家的富國首創(chuàng)水務(wù)REIT（508006），也是擴(kuò)募產(chǎn)品中唯一一只污水處理類的公募REITs。那么擴(kuò)募項(xiàng)目資質(zhì)如何？擴(kuò)募的投資者有哪些？對已經(jīng)配置REITs的原持有人有何影響呢？且聽富二給您一一揭秘~
開門見山，什么是擴(kuò)募？
公募REITs擴(kuò)募指的是募集資金購入新的資產(chǎn)。一般需要考量購入資產(chǎn)類別、資產(chǎn)質(zhì)量、資產(chǎn)估值等等要素。
熟悉公募REITs客官一定知道，公募REITs的主要收益來源是底層資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流，因此好的項(xiàng)目就是公募REITs產(chǎn)品的價(jià)值根基。
就富國首創(chuàng)水務(wù)REIT而言，擴(kuò)募后，新老投資者將共享新增項(xiàng)目和原有項(xiàng)目帶來的收益，因此對于擴(kuò)募而言，裝入資產(chǎn)的質(zhì)量就顯得尤為重要。
擴(kuò)募后整體交易結(jié)構(gòu)圖
擴(kuò)募為REITs提供新收益來源
普通投資者依舊應(yīng)該理性對待
本次擴(kuò)募將采用“定向擴(kuò)募”方式，采用競價(jià)模式。定向擴(kuò)募的發(fā)售價(jià)格應(yīng)當(dāng)不低于定價(jià)基準(zhǔn)日前20個(gè)交易日公募REITs交易均價(jià)的90%，因此對于已經(jīng)持有公募REITs的客官來說，關(guān)心的一定是擴(kuò)募會不會影響二級市場價(jià)格。
這里富二想說的是，擴(kuò)募資金用于購入新的資產(chǎn)，相當(dāng)于在原來的資產(chǎn)組合中注入了新的資產(chǎn)：
? 如果新資產(chǎn)的質(zhì)量好，現(xiàn)金流穩(wěn)定，或許可以增加公募REITs的內(nèi)部收益率也可能會體現(xiàn)在二級市場價(jià)格上；
? 如果新購入資產(chǎn)運(yùn)營效益不好，也會拉低整體現(xiàn)金流質(zhì)量，從而使得原先投資者可能承受一定的價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)。
最終如何影響二級市場的價(jià)格也需要根據(jù)估值、份額和價(jià)格綜合考量公募REITs的內(nèi)部收益率。
雖然說，擴(kuò)募增加了整體產(chǎn)品的市場規(guī)模，可以讓二級價(jià)格更加趨于穩(wěn)定，但是各位客官還是要立足在資產(chǎn)類別、估值水平、管理人對新購入資產(chǎn)管理能力等方面進(jìn)行綜合考量，理性布局，不要一味追漲。
聚焦污水處理
囊括黃河流域主城優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)
富國首創(chuàng)水務(wù)REIT本次擬新購入資產(chǎn)為原始權(quán)益人首創(chuàng)環(huán)保集團(tuán)持有的長治市污水處理特許經(jīng)營PPP項(xiàng)目（以下簡稱“長治項(xiàng)目”），包括長治市主城區(qū)污水處理廠項(xiàng)目、長治市長北污水處理廠項(xiàng)目和主城區(qū)及長北污水處理廠提標(biāo)改造工程。
對于本次擴(kuò)募資產(chǎn)的選擇，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT基金經(jīng)理李盛表示：
長治項(xiàng)目與原資產(chǎn)同為污水處理項(xiàng)目，所處區(qū)域不同，原始權(quán)益人及運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)同為首創(chuàng)環(huán)保集團(tuán)，在維持穩(wěn)定運(yùn)營的基礎(chǔ)上可以分散部分區(qū)域集中風(fēng)險(xiǎn)。
采取“定向擴(kuò)募”方式
戰(zhàn)略投資者要求與首發(fā)時(shí)略有不同
“定向擴(kuò)募”類似股票定增，有別于公開發(fā)行，而是向特定對象非公開發(fā)行。
特定對象的具體要求是什么呢？
按照要求，認(rèn)購新增份額的特定對象應(yīng)不超過35名，可以是機(jī)構(gòu)也可以是個(gè)人，部分需要通過基金份額持有人大會決定，另一部分則通過向符合要求的機(jī)構(gòu)或個(gè)人發(fā)送認(rèn)購邀請書進(jìn)行競價(jià)確認(rèn)。
比如富國首創(chuàng)水務(wù)REITs，參與擴(kuò)募的特定對象就包含以下兩類投資者：
1
原始權(quán)益人首創(chuàng)環(huán)保集團(tuán)和擬新引入的戰(zhàn)略投資者。
2
收到認(rèn)購邀請書參與競價(jià)并最終競價(jià)成功的機(jī)構(gòu)或個(gè)人。
◆ 其中，首創(chuàng)環(huán)保集團(tuán)作為項(xiàng)目的原始權(quán)益人自持比例不得低于本次基金份額擴(kuò)募發(fā)售數(shù)量的51%且一直持有，這個(gè)和首次發(fā)行要求相同。
◆ 同時(shí)，對于認(rèn)購新增份額也有一定的限售期要求。競價(jià)成功的投資者認(rèn)購的擴(kuò)募基金份額自上市之日起6個(gè)月內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；如果參與認(rèn)購的投資者屬于擴(kuò)募引入的戰(zhàn)略投資者，其認(rèn)購的擴(kuò)募基金份額自上市之日起18個(gè)月內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。
擴(kuò)募公告中也提醒，此次基金擴(kuò)募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的事項(xiàng)尚需通過國家發(fā)改委、證監(jiān)會、交易所的審核批準(zhǔn)，并經(jīng)基金份額持有人大會決議通過后方可實(shí)施，存在相應(yīng)的審批風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)售失敗風(fēng)險(xiǎn)等。感興趣的客官可以繼續(xù)關(guān)注相關(guān)公告的進(jìn)程哦~
公募REITs擴(kuò)募，對于原始權(quán)益人而言可以盤活更多優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，進(jìn)一步打通內(nèi)循環(huán)；對于原持有人來說也有助于分散資產(chǎn)持有風(fēng)險(xiǎn)，提升長期投資的良好體驗(yàn)。
富國首創(chuàng)水務(wù)REIT基金經(jīng)理李盛認(rèn)為：“通過擴(kuò)募可以擴(kuò)大單只REIT產(chǎn)品的規(guī)模、收入，并降低資產(chǎn)過于集中的風(fēng)險(xiǎn)，有利于提升REITs產(chǎn)品的流動性，更好的發(fā)揮基金管理人和運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力，使得REITs成為同類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持續(xù)上市的平臺，更高的發(fā)揮REITs盤活存量資產(chǎn)、促進(jìn)新增投資的功能?！?/strong>
-#日富一日 REITs擴(kuò)募-
各位客官如何看待公募REITs擴(kuò)募？您看好公募REITs的發(fā)展前景嗎？是否值得投資？歡迎客官留言分享！
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