上周五，在520各類“甜蜜”信息刷屏之余，央行亦送上了“重磅禮包”：5年期以上LPR超預(yù)期下降15個(gè)基點(diǎn)至4.45%。作為房貸利率的定價(jià)基準(zhǔn)，此次5年期以上LPR下調(diào)意味著什么？將在理財(cái)市場(chǎng)引發(fā)怎樣的蝴蝶效應(yīng)？
這不，剛聊完，第二天房貸利率就降了。
2022年5月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布我國(guó)5月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）：1年期LPR為3.7%，與上月持平；5年期以上LPR為4.45%，較上月水平（4.6%）大幅下調(diào)了15個(gè)BP, 并打破了自今年1月20日以來維持的4.6%的水平。
數(shù)據(jù)來源：Wind, 截至2022年5月20日。
富二先簡(jiǎn)單為客官科普下，LPR即貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（Loan Prime Rate）的英文縮寫簡(jiǎn)稱，起源于美國(guó)的最優(yōu)惠利率，指的是金融機(jī)構(gòu)對(duì)其最優(yōu)客戶執(zhí)行的貸款利率，采用公開市場(chǎng)操作利率加點(diǎn)的方式計(jì)算，即LPR=MLF±X%。
LPR每個(gè)月報(bào)價(jià)一次，在央行指標(biāo)（MLF）的基礎(chǔ)上加基點(diǎn)（X%）往外貸款，具體加點(diǎn)幅度由18家報(bào)價(jià)行決定，去掉各家報(bào)價(jià)行有效報(bào)價(jià)的最高價(jià)和最低價(jià)，然后計(jì)算算術(shù)平均值。
期限品種上，2019年8月LPR改革后在1年期的期限品種上增加了5年期以上的期限品種。其中1年期LPR主要影響企業(yè)短期流動(dòng)性貸款和個(gè)人短期消費(fèi)貸款，而5年期以上LPR則和房貸緊密相關(guān)，目前99%以上的個(gè)人住房貸款利率均與5年期以上LPR掛鉤，因而5年期以上LPR可謂是房貸利率的定價(jià)基準(zhǔn)。
實(shí)際上，自2019年8月以來，5年期以上LPR經(jīng)歷幾次下調(diào)，已由最初的4.85%降至4.6%，此次調(diào)整后進(jìn)一步下降至4.45%。
多年來，我國(guó)人民銀行對(duì)長(zhǎng)端利率的調(diào)降幅度一般持平于或小于短端，同時(shí)直接管理不同期限存款利率時(shí)也遵循這一習(xí)慣，此次非對(duì)稱調(diào)降不僅長(zhǎng)端下調(diào)更多，且僅調(diào)整了長(zhǎng)端，可以說是遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。
數(shù)據(jù)來源：Wind, 華泰證券，截至2022年5月20日。
鑒于各地房貸利率主要采用5年期以上LPR+點(diǎn)差的形式，此次5年期以上LPR報(bào)價(jià)超預(yù)期調(diào)整，直接節(jié)省了買房家庭每月還貸的金額。
以1%的點(diǎn)差為例，如按先前5年期以上LPR等于4.6%的利率計(jì)算，該地房貸利率則為5.6%，一個(gè)家庭若貸款200萬(wàn)元，按照等額本息的方式計(jì)算，期限30年的貸款月供約為11481元。
現(xiàn)今5年期以上LPR降低了15個(gè)基點(diǎn)，房貸利率則降至5.45%，同樣貸款200萬(wàn)元，期限30年，并按照等額本息的還款方式計(jì)算，該家庭的月供降到了11293元。相當(dāng)于每月少還188元，30年下來，便可節(jié)約67680元。這樣算來，確實(shí)還是節(jié)約不少的~
需要注意的是，此次5年期以上LPR下調(diào)并不意味所有存量房人群都可以立刻享受到“優(yōu)惠”，房貸合同選擇固定利率的購(gòu)房者無法享受，只有選擇了LPR浮動(dòng)利率的貸款購(gòu)房者，在房貸合同規(guī)定重新定價(jià)日方可調(diào)整房貸利率。
作為“穩(wěn)增長(zhǎng)”背景下的寬信用政策，此次5年期以上LPR下調(diào)可以說是超預(yù)期利好，明確刺激地產(chǎn)，減輕居民房貸利息壓力，提振房市信心。結(jié)合推文伊始富二談及的“首套房降息”的利率新政（首套房貸利率可降至4.40%），按照最新5年期以上LPR計(jì)算，個(gè)人住房貸款利率最低可降至首套房4.25%，亦顯示了政策層面對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的堅(jiān)決立場(chǎng)。對(duì)于有意購(gòu)房的人群，可謂是多重利好接踵而至。
如果說LPR下調(diào)對(duì)于房市的利好顯而易見，其將在理財(cái)市場(chǎng)引發(fā)怎樣的蝴蝶效應(yīng)？
眾所周知，如果說股票市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“晴雨表”，那么利率就是資產(chǎn)配置的“圣杯”。對(duì)于短期銀行理財(cái)產(chǎn)品等一類以利息為主要收益的現(xiàn)金類資產(chǎn)，伴隨貸款利率的降低，其收益率水平也持續(xù)走低。以貨幣基金為例，截至5月20日，Wind數(shù)據(jù)顯示，全市場(chǎng)704只貨幣基金（按不同份額分開計(jì)算）平均年化收益率已跌破2%關(guān)口，相較年初下降了41個(gè)BP。
與此同時(shí)，在貨幣基金收益率持續(xù)下行的背景下，低風(fēng)險(xiǎn)偏好資金亦轉(zhuǎn)而尋找投資新去處，對(duì)于有著穩(wěn)健資產(chǎn)保值增值需求的投資者來說，“固收+”產(chǎn)品正成為滿足此類理財(cái)訴求的主要產(chǎn)品。
而對(duì)于股票市場(chǎng)而言，利率走低將降低企業(yè)的融資成本，增厚企業(yè)利潤(rùn)，利好大部分企業(yè)和行業(yè)。例如非銀行，地產(chǎn)，鋼鐵等重負(fù)債行業(yè)，降息會(huì)降低企業(yè)融資成本，從而提高盈利；對(duì)于消費(fèi)類股票，房貸降低后人們將擁有更多的可支配收入，繼而增強(qiáng)人們的購(gòu)物欲望，促進(jìn)消費(fèi)。除了由于貸款利率降低而收窄利潤(rùn)的銀行類股票，整體而言，利率走低對(duì)于股票市場(chǎng)估值擴(kuò)張有著較為正面的影響。
古人云，牽一發(fā)而動(dòng)全身。LPR的超預(yù)期下調(diào)看似只對(duì)房市形成了利好，實(shí)則已在我們的理財(cái)市場(chǎng)形成了千絲萬(wàn)縷的蝴蝶效應(yīng)。
“穩(wěn)增長(zhǎng)”背景下，各位客官如何看待地產(chǎn)行業(yè)今年的投資價(jià)值？歡迎留言分享您的想法~
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